La crisis de vivienda requiere que se construyan hogares en las áreas deseadas por los ciudadanos

La crisis de la vivienda en el Reino Unido no se resolverá hasta que los planificadores coloquen viviendas donde realmente las personas quieren vivir. Este es el mensaje central del análisis realizado por los doctores Amrita Kulka y Nikhil Datta, quienes han examinado miles de millones de búsquedas de compradores de viviendas, anuncios de alquiler y venta, patrones de construcción reales y solicitudes de planificación. Su investigación busca desentrañar por qué las metas de construcción de viviendas establecidas durante décadas no han logrado solucionar los problemas habitacionales en el país.

Los hallazgos están disponibles en WhereToBuild, una herramienta de mapeo en línea que proporciona evidencia visual a los tomadores de decisiones locales y nacionales sobre dónde se necesita más vivienda y qué tipo de desarrollo es más demandado en Gran Bretaña.

Entre las conclusiones más relevantes, se destacan:

• A pesar de las metas establecidas durante años, la demanda sigue superando la oferta, lo que ha llevado a un aumento en los precios y alquileres, haciéndolos cada vez más inasequibles.
• Investigaciones recientes indican que las nuevas construcciones se están llevando a cabo principalmente en áreas con baja demanda, acceso limitado a empleos y escasas comodidades.
• El gobierno ha prometido abordar este problema con la construcción de 1.5 millones de nuevas viviendas antes del final del presente Parlamento; sin embargo, esto solo será efectivo si se construyen en los lugares adecuados.
• Utilizando datos reales sobre búsquedas de viviendas, los investigadores han determinado dónde y cómo deberían construirse estas casas para satisfacer la demanda real, poniendo esta información a disposición a través de un mapa interactivo.
• Los responsables políticos pueden utilizar esta investigación para edificar donde realmente desean vivir las personas.

Análisis detallado sobre la demanda habitacional

Acompañando esta herramienta, los investigadores han elaborado 350 informes personalizados, uno para cada autoridad local en Inglaterra, Escocia y Gales. El informe completo titulado Solving Britain’s Housing Crisis: Where and How to Build 1.5 Million Homes, busca ofrecer recursos gratuitos que ayuden a planificadores y responsables políticos a tomar decisiones informadas.

En su exhaustivo informe, Kulka y Datta presentan dos nuevos indicadores para medir la demanda a niveles muy locales: el hueco habitacional y la tensión habitacional. Concluyen que parte del problema radica en que no se han construido nuevas viviendas en los lugares donde más lo desean las personas:

• El 70% de las nuevas construcciones tienen un worse job access comparado con el promedio de viviendas existentes; este porcentaje asciende al 80% para quienes utilizan únicamente transporte público.
• El 18% de todas las nuevas construcciones se ubican en pueblos o localidades sin secundaria o atención médica básica, un aumento respecto al 11% observado en 2010.
• Apenas el 29% de las nuevas edificaciones desde 2010 se han situado en áreas densamente pobladas con alta demanda, a pesar de que estas zonas representan el 50% del déficit habitacional.

Dónde construir: Identificando prioridades para el desarrollo

Los investigadores desarrollaron dos métodos innovadores para medir la demanda habitacional:

• El hueco habitacional: representa la diferencia entre el número de personas buscando una vivienda y la cantidad disponible en una zona. Este indicador refleja cuántos buscadores están afectados por una escasez.
• Tensión habitacional: es la relación entre demanda y oferta, indicando cuán competitivo es encontrar una casa para comprar o alquilar en un área determinada.

A través de estos métodos, Kulka y Datta identifican claramente dónde se encuentran los focos reales de demanda dentro del Reino Unido. Sus hallazgos revelan que no solo Londres y el sureste enfrentan esta problemática:

• Ciertas ciudades británicas como Bristol, Manchester y Edimburgo presentan áreas con grandes diferencias entre oferta y demanda. En Londres, algunos distritos como Kensington & Chelsea y Westminster son particularmente críticos.
• Cabe destacar que otras ciudades como Glasgow y Cardiff también enfrentan mercados habitacionales muy ajustados.

Lugares con un gran hueco o alta tensión deben ser prioridad urgente para nuevos desarrollos habitacionales. Según Dr. Kulka:

"Al observar la meta gubernamental de 1.5 millones de viviendas, nuestro método sugiere que una mayor parte debería destinarse a áreas del norte como Leeds o Manchester para cerrar esta brecha."

"Es crucial entender cómo varía la demanda dentro de cada autoridad local para desarrollar adecuadamente soluciones efectivas."

Estrategias constructivas: ¿Cómo abordar el déficit?

A partir del análisis realizado por Kulka y Datta, se identifican cuatro patrones clave para resolver la escasez habitacional:

• Nuevos desarrollos rurales;
• Extensiones urbanas;
• Densificación;
• Nuevas extensiones pequeñas;

Aunque recientemente se ha priorizado la expansión urbana, aumentar la cantidad de viviendas en centros urbanos podría tener un impacto significativo:

• Cerrar el 50%% del hueco podría lograrse mediante densificación en distritos como Wandsworth o Camden.
• Aproximadamente un 28%% del hueco podría abordarse mediante extensiones urbanas prioritarias como North Tyneside o Richmond upon Thames.
• Sólo un 6%% sería cubierto creando nuevos desarrollos rurales; sin embargo, esto puede reflejar parcialmente el deseo por segundas residencias.

Solving Britain’s Housing Crisis: Where and How to Build 1.5 Million Homes , también destaca cómo el sistema actual puede ser un obstáculo para resolver esta crisis. Por ejemplo, un 26% del déficit está ubicado dentro áreas con designación especial como cinturones verdes o zonas protegidas.

"Más del 15% del total del hueco está dentro cinturones verdes," explica Dr. Datta. "Liberar restricciones sobre solo una décima parte del área verde con mayor demanda podría cerrar más de la mitad del déficit asociado." Esta herramienta puede ayudar a planificadores a decidir si priorizar conservación o asequibilidad es lo más adecuado para sus comunidades locales.

11 noviembre 2025

NOTA:

• Puedes visitar: este enlace a fin de acceder a la herramienta interactiva y los informes específicos por autoridad local.
• Puedes leer: Solving Britain’s Housing Crisis: Where and How to Build 1.5 Million Homes , obra conjunta entre Nikhil Datta y Amrita Kulka con asistencia investigativa adicional.
• Puedes descargar el resumen ejecutivo: Solving Britain’s Housing Crisis – Resumen Ejecutivo .